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10年间一线地产开发商两极分化,市值相差几千亿

文章出处:dedesos.com 发表时间:2019-10-30 21:20

 ​前不久,一亚洲最佳真人游戏平台房企老总感慨说,大概十年前,我们和融创的销售额都差不多接近百亿,但是到去年,融创已经接近5000亿了,我们还是一两百亿,十年不到的时间,拉开了二三十倍差距……我们要奋起直追。

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温馨提示:文章字数达四千五百字,阅读需要约20分钟时间。

笔者盘点了一下,发现这样的房企不在少数。当然,其中有一些房企是主动选择,他们专注于做好产品,把产品当作品,项目品质好、溢价率高、口碑也好。更多房企虽然宣称以客为本,但是产品和服务品质却较差,业绩和排名也一路下滑。


为啥?


分享投资联合创始人崔欣欣认为,中国改革开发四十年以来,经济高速发展,是因为中国同时解锁了工业化、全球化、信息化和互联网几大红利。笔者的疑问是,那为什么有的国家未能像中国一样,解锁这些红利呢?

 

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笔者认为,各房企也是一样的,最近十年,其面对的外部大环境大同小异,逆袭是因为解锁了这期间的所有红利,原地踏步或者退步的是因为只解锁了这期间的个别红利,甚至一个都没有解锁成功。


01

对城镇化和经济充满信心

才能解锁因此带来的红利

4月8日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。一旦该文件精神在各地落地,意味着各城市的落户条件都大为放宽,部分城市甚至几乎零门槛。


笔者认为,以此文件为标志,中国进入了“二次城市化”时代。中国第一次城市化是“整体快速发展扩张”,二次城市化则是“分化发展、集约精细化发展”。未来大量人口在不同城市之间自由迁徙和切换,将给房地产市场带来和过去20年截然不同的需求——城镇化的红利还将持续,只不过市场分布、价值和价格体系、产品体系发生偏移。


城镇化,一直是房地产的巨大推动力之一。然而,一些房企早在五六年前,甚至十余年前就开始对此持谨慎或悲观态度,比如在2007年时万科喊出“拐点论”,2012年喊出“白银时代”……


当然,喊完口号的万科,该拿地拿地,继续埋头苦干,规模依然位列前三。可是,一些房企老板和高管是真的相信房子过剩,增量开发不好干了。


比如2014年,那是整个行业发展过程中的一个低谷,但当年的房地产市场其实是历史第二好的年景。当年,全国商品房销售面积12.06亿平米,虽比2013年下降7.6%,但依然高于2012年的11.13亿平米。然而,当时的市场反馈却很负面,悲观情绪从年初持续到年尾。


当时,一中型房企的老总认为,实际城镇化率远高于官方统计数据,往后城镇化很难再有新的高潮;20-29岁的婚龄人口快速下降则意味着支撑房地产刚需、改善型最强大的人口基数在减少……中国房地产市场这块蛋糕已经很难做大了。某大V甚至断言,一些库存根本无法去掉,只能炸掉。


这还不是最夸张的。笔者认识的一中小房企老总,在2012年甚至更早的时候,就认定我国的房子已经过剩,房地产已经没得做了。基于这个认识,其逐渐收缩规模……完全无视上个世纪70年代就已经进入城市化稳定期的美国,城市化率还一直在缓慢攀升中,而我国2018年的城镇化率尚不足60%,户籍人口城镇化率仅43.37%,更别说十年前了。至于对城市化到大都市圈化带来潜在机会,更是一无所知。

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然而,棚改货币化,不仅去掉了三四线甚至五线城市的库存,而且很快就库存告急,由于市场过热,部分三四线甚至需要出台限购的政策。去年底以来,大部分三四线城市楼市开始转冷,然而大家对四大城市群的潜力依然充满信心。


恒大研究院院长任泽平曾不止一次表示,最好的投资机会就在中国!这绝非随意吹捧。过去十年来,规模快速成长的房企,都是坚定看好中国城镇化进程和经济发展的。


笔者对话千亿房企时,经常会问:有无布局海外的打算。大多数都无此考虑,原因很简单——国内这么大的市场不做透,为啥要跑到人生地不熟的国外去淘金?国内的红利都没解锁完,你凭什么解锁国外发展的红利?


02

重资产要做得足够好

才能解锁轻资产红利

笔者有次跟一开发商老总聊轻资产与重资产之别,该老总说,你知道为啥历史上中原王朝总被“蛮夷”欺负不,其中一个重要的逻辑就是人家是轻资产、高周转,除了金银珠宝、貂皮鹿茸之类,就是牛马羊,刀枪弓箭,固定资产不多,生产就是抢掠;而中原王朝拥有大量的固定资产,比如城楼、运河,资产周转速度很低。


轻资产确实很诱人,王健林在大连万达集团2018年的年会上就表示,再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,就能“任凭风浪起,稳坐钓鱼船”。王健林特别强调要扩大轻资产项目开业的占比。因为,轻资产项目收入扣除所得税后就是利润,简直不要太爽!


前些年,不少对增量开发持谨慎或悲观态度的房企,也想成为如今的万达,早早转型。但最终失败的多,成功的少。错失了最近一波强劲的牛市……


人们买一个房子,不仅仅是满足于物理空间,还想拥有一种全新的生活方式,因此,转型致力于做生活方式的服务商,围绕满足业主的生活方式需求提供各种服务,做轻资产的红利也有,这几年众多物业公司陆续分拆上市就是很好的例子……


然而,此前,重资产的红利根本就还没被解锁完全……


一、规模够大,重资产的优势才能凸显出来 


回到前面笔者与那位老总的探讨,该老总的说法有一定道理,但又不完全对。我国历代中原王朝处于农耕文明时代,受生产力和粮食的约束,人口增长缓慢,面对游牧民族的侵扰,抗打击能力较弱。


马铃薯、玉米等高产作物传入中国之后,重资产的效率曲线外移,人口突破一个亿,明朝的武功也比此前大大增强。若不是明末发生鼠疫、十几年的旱灾,以及内乱,清朝绝非明朝的对手。


对房企来说,道理类似,要做大体量,必须要标准化,标准化之后,人均效能会提升,重资产的效率曲线外移,当体量足够大了之后,就有了腾挪的空间。以碧桂园、恒大为例,一二线行情好的时候卖一二线,三四线好的时候抢收三四线。千亿房企不会拿错地的逻辑就在于此。


当一个房企规模较小时,这种优势根本无法凸显出来,只在某一小片区域布局,一旦遇到调控或者市场下行,立马就被套牢。这也是14年,乃至之前行业低谷时,很多房企觉得做重资产风险很大的缘故,毕竟,完成全国化布局的房企还是少部分。


当然,十年前也有少数规模尚不足百亿的房企,组建明星经理人团队,进行激进扩张的,由于纵深依然不够,市场略微降温,便元气大伤。十年过去了,现如今的规模,依然还在百亿左右徘徊。前两年调控,还得甩卖项目纾解资金紧张的困境……


二、如果重资产没做好,轻资产也很难做好


此外,无论是轻资产,还是其他形式的转型,也需要重资产的支撑。比如,美国零售地产巨头西蒙,就是左手重资产右手轻资产。


万达在轻资产转型之前,重资产已经名列前茅。时至今日,万达依然保留有自己的房地产业务。根据王健林在万字报告中的说法,保留房地产业务是因为,未来万达每年要开50个广场,轻资产是首选,但是,可控性没那么强,2018年就因为轻资产的个别投资方不像万达有执行力,导致新开业的万达广场只有43个,要保证每年的目标实现,每年还得要10~15个重资产项目做压舱石;其次,即便未来全部都做轻资产了也需要靠谱的团队指导建设;最后,一些商业项目本身带有住宅开发,不能因为不做住宅就舍弃掉项目……


转型比较成功的房企,恰恰是在重资产方面也做得好的,最典型的是恒大。其开发主业为多元化探索提供了雄厚的资金支持,让恒大成功探索出清晰的多元化转型路径。


相比之下,一些中小房企,主业尚且没做好便急于多元化转型,最后一地鸡毛。比如N企。多年前,规模在百亿左右时,即大举进入旅游、养老地产,互联网家居等领域,还大量布局了二三线商业地产及运营,打造“地产+X”的业务架构,试图通过对“X”的运营,实现高利润、好口碑,结果消耗大量现金流之后,不仅新业务没做起来,原来口碑非常不错的地产开发业务也江河日下。


即便少数在轻资产板块做得还可以的房企,也远远无法弥补过去这些年在重资产开发上掉队带来的损失以及失落……


03

懂得授权,舍得给钱

才能解锁人才的红利

诸葛亮,一直是智慧、计谋的代名词!鲁迅在评《三国演义》时说:“状诸葛亮之智而近于妖。”


然而,拥有如此睿智的人担任丞相的蜀国,最后却最早灭亡。为啥?因为诸葛亮个人虽然睿智,但过于小心谨慎,不敢用人、不会用人。刘备去世后,诸葛亮凡事亲力亲为,连打二十军棍以上这种小事都要亲自盯着,有时候甚至自己亲自打。


如此一来,下属得不到锻炼的机会,才能得不到施展,慢慢就埋没了。刘备在世时,蜀国尚有五虎上将;刘备死后,姜维北伐时,蜀国能征善战的大将都已亡故,诸葛亮又没有培养出年轻将领,无人可用,只能让年近八十的廖化做先锋。这就是“蜀中无大将,廖化作先锋”的典故。


管理者不懂授权只有两个结果:一是把自己累死,二是埋没人才。公司十分危险。


诸葛亮也知道这么做的弊端。为啥还这么干?他说,因为先帝对我太好了,我接受了先帝托孤的重任,就不容许自己出差错。



现实中,像诸葛亮这样足智多谋,坐上中国房地产高速发展第一趟列车的老总也不少,但最后企业越做越小,就是不懂授权。


比如,H企的老总,高学历,个人十分勤奋,前不久热议的996对他来说简直不值一提。可是他对其他人不太放心,所有的文件都自己动手写,更别提招聘个秘书或助理之类的了。该老总颇受业内不少大佬的敬重,然而其企业却既没有做大,也没有做强。


规模增长需要杠杆,一是财务杠杆,二经营杠杆。财务杠杆就是借钱,经营杠杆就是更大限度的利用好人才、品牌、产品、服务等优势。对于资产负债率本身就比较高的房地产行业来说,财务杠杆可加的空间有限,只能在经营杠杆上面做文章。


凡事都亲自动手,自己累得半死,年轻人得不到锻炼的机会,人才梯队没有建立起来,经营杠杆放不大,怎么可能扩张版图做大规模?!要知道,规模型房企扩张以后,一个区域的业绩都能进百强,本身就是一个小集团公司了。


深谙人性的碧桂园,通过大量招揽人才,以及给力的激励机制,就释放了巨大潜能,藉此实现了飞速增长,这就是挖掘人才和人性的红利!


当然,如上所说,要让员工充满斗志,除了要懂得授权,给年轻人锻炼机会,还要舍得分钱,因为权责利一定是要对等。


刘邦曾问谋士陈平:我与项羽有什么区别?陈平回答说:大王粗野傲慢,项王谦逊有礼。刘邦又问:那你为什么弃项羽而归我?陈平说:对于有功之人,大王不吝惜赏赐,项王则很少封赏。


最近,刘强东“混日子的不是我兄弟”引发热议。亚马逊更狠,直接通过AI监督仓储物流中心里的员工,被判定为长时间不认真工作的员工会被直接解雇。代表亚马逊的律师承认:仅2017年8月至2018年9月这一年的时间里,亚马逊位于巴尔的摩市的某个物流中心里,就有300名被判定“低效”的员工离职。


为啥有AI监督依然有人不努力工作?笔者认为,应该是激励不够,对那些员工们来说,这份工作可有可无。


笔者一做投拓的朋友,任职某中小房企时,为该公司拿下好几块地,按照公司激励制度,有几十万奖金,但他离职之后,公司对奖金发放就一拖再拖。


相比之下,学习碧桂园、万科人才和激励机制,并进行升级改良好的房企,成功解锁了广大员工的狼性,近几年发展速度都很不错,典型的有新城控股、旭辉、中梁等。

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